Groen van Prinsterer

16-10-2024

De gemeenteraad was gisteren tot 0.00 uur bezig om de stedenbouwkundige kaders vast te stellen waarmee een toekomstige ontwikkelaar aan de slag kan gaan om appartementen te bouwen op deze locatie van de Groen van Prinstererschool. De afgelopen maanden is er heel veel over gesproken, geschreven en ook zijn er, in 2022, kant en klare plannen gedeeld met de gemeenteraad.

Voor de zomer werd er over een initiatiefvoorstel van een van onze collega-raadsfracties een debat gehouden om het college een opdracht te geven het plan uit 2022 verder uit te voeren.

Wij hebben dat destijds niet gesteund, omdat wij eerder wel een raadsbesluit steunden waarin een aantal voorwaarden stonden aangaande de mix van de doelgroepen, namelijk starters en senioren, aangevuld met een maatschappelijke functie. Wij zochten hierin de snelste weg om de locatie te bebouwen met zo goedkoop mogelijke koopwoningen.

Net als anderen spraken wij omwonenden en bezochten ook de infomatieavonden. Al gauw bleek dat kaders stellen en een definitief plan twee zaken zijn die door elkaar gehaald worden.

Ook gisteren gingen wij en onze collega's regelmatig de fout door het een plan te noemen. De verwarring is ons inziens logisch omdat er in het besluit een zogenaamde grondexploitatie zit die aangeeft wat de kosten en opbrengsten zijn. In dit proces is het overigens goed deze informatie geheim te houden om te voorkomen dat je als gemeente 10-0 achterstaat indien er een ontwikkelaar zich meldt.

Vervelend aan de kaders was volgens ons dat ze vrij hard stelden (tenminste op papier) wat de hoogte van het gebouw mag zijn, waar het gebouw moet staan en wat de maximale prijzen zijn van de huizen die in het kader worden omschreven als starterswoning, 

Gebruikelijk is dat het dat de gemeenteraad een besluit neemt zoals omschreven in het raadsbesluit. In het besluit van gisteren staat onder punt 1 dat de hele bijlage wordt vastgesteld. Voor de liefhebber is hij hier te lezen. Hierin leg je volgens ons dus een aantal punten vrij stevig vast, zodat de toekomstige ontwikkelaar weinig ruimte heeft om het uiteindelijke plan met de buurt te gaan bespreken.

Wat ons betreft gaat het over de plangrens en de indicatieve invulling die u in het onderstaande plaatje kunt zien. Dat er niet geschoven kon worden richting de Jumbo is een gemiste kans, leerden wij van onze gesprekken met enkele potentiële ontwikkelaars. Een teleurstelling die wij te verwerken kregen is dat veel van deze ontwikkelaars wel lieten blijken dat starterswoningen maken van 50 tot 70 m2 voor afgerond € 250.000 niet meer haalbaar is. Een zoektocht op Funda bevestigde dit helaas.

Daar kan je als lokale partij van alles van vinden, maar het is een gegeven waar je het mee moet doen.

Wijzigingen: Het 18 pagina's tellende document zo vaststellen, legt dus niks vast over de hoogte van de prijs van een starterswoning. Maximaal 9 van de 23 woningen moet vallen in deze categorie. In onze doelgroepenverordening (die een update nodig heeft in verband met de nieuwe Omgevingswet) staat een kader van 70% van het bedrag waar je in 2024 een NHG garantie kunt krijgen. Dat bedrag is nu € 435.000 en 70 % is dan € 304.500. Dat moet nu de vrij-op-naam-prijs worden voor deze 9 woningen. Met de starterslening van maximaal € 30.000 is de prijs van € 274.000 dus het maximaal haalbare wat wij kunnen doen voor de toekomstige kopers. Ook vastgelegd is dat deze dus uit Sliedrecht moeten komen of hier moeten werken/maatschappelijk betrokken zijn. Mochten er bewoners komen van buiten Sliedrecht dan is voor hen de starterslening nu niet te gebruiken.

Over huizenprijzen anno 2024 kan je een hoop zeggen, maar het is dus een gegeven. De ontwikkelaars waarmee wij spraken gaven aan dat het kunnen schuiven binnen de plangrens en wellicht nog daarbuiten een oplossing kan bieden.

Om de 9 starterswoningen te kunnen bouwen moet er aan de andere kant wellicht meer opbrengsten komen. In de wijziging en de oospronkelijke kaders is opgenomen dat binnen de plangrens en wellicht met tussenkomst van de gemeenteraad ook daarbuiten een weg gevonden kan worden om meer dan 23 woningen te bouwen op een afstand die verder ligt van de huizen die er nu staan. Verder weg is misschien minder hoog op de plekken waar het nu staat ingetekend?    

Of dit gaat lukken is aan de eventuele ontwikkelaar en heel belangrijk: de omwonenden. Die moeten onder toezicht van de nieuwe omgevingswet aan de slag en komen dan samen terug naar de gemeenteraad om te vertellen hoe dat overleg is gegaan. Pas daarna is er dus een plan...

De ontwikkelaar moet daarin in ieder geval hebben verwerkt hoe om te gaan waar de ongeveer 34 parkeerplaatsen die gaan komen. In het het vastgestelde kader staat dat er een parkeerplaats per woning moet zijn, dus maximaal 23 in totaal. In onze parkeernota staat 1,5 per woning dus moet daarvoor een oplossing komen.  

Wij wensen de eventuele ontwikkelaar en de omwonenden veel succes en indien er vragen kunnen deze gesteld worden aan Timo Pauw / 06-14542533.